결론부터 말씀드리면, 신청한 것만으로는 아직 이사하면 안 됩니다. 임차권등기명령이 세입자를 지켜 주기 시작하는 때는 법원에 신청서를 낸 날이 아닙니다. 등기부에 임차권(집을 빌려 쓰는 세입자의 권리)이 올라간 날입니다. 위 사례의 세입자는 12월 1일에 신청했지만 등기부에는 아직 아무것도 없습니다. 그러니 12월 5일에 짐을 다 빼고 전입신고를 옮기는 계획은 다시 짜야 합니다.
아래에서 신청 방법과 비용, 등기를 확인하는 방법을 차례로 설명합니다. 전월세 생활 전체의 흐름은 세입자가 챙길 일 로드맵에서 볼 수 있습니다.
임차권등기명령은 무엇을 지켜 주나요?
세입자의 보증금을 지켜 주는 힘은 두 가지입니다. 하나는 대항력으로, 집주인이 바뀌어도 세입자의 권리를 주장할 수 있는 힘입니다. 다른 하나는 우선변제권으로, 집이 경매에 넘어갔을 때 나보다 순서가 늦은 권리자나 그 밖의 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 권리입니다. 대항력은 집을 넘겨받고 전입신고를 마친 다음 날부터 생깁니다. 여기에 계약서에 확정일자(그 날짜에 계약서가 있었음을 공적으로 확인해 주는 도장)까지 받으면 우선변제권이 생깁니다. 자세한 내용은 전입신고와 확정일자 글에 있습니다.
그런데 이 힘에는 조건이 하나 붙어 있습니다. 그 집에 살면서 주소를 둔 상태가 이어져야 합니다. 그래서 보증금을 못 받은 채 짐을 빼고 주소를 옮기면 그 힘이 사라집니다. 임차권등기명령은 이 문제를 풀어 주는 제도입니다. 계약이 끝났는데 보증금을 못 받은 세입자가 법원에 신청해, 자신의 임차권을 그 집 등기부에 올려 두는 것입니다. 등기가 되고 나면 이사를 가도 그동안의 대항력과 우선변제권이 그대로 남습니다.
한 가지는 미리 알아 두어야 합니다. 임차권등기는 돈을 받아 주는 절차가 아니라 내 순서를 지켜 주는 장치입니다. 대법원도 이 등기를, 세입자가 이미 가진 대항력과 우선변제권을 유지하게 해 주는 담보의 기능을 하는 것으로 봅니다. 보증금을 실제로 받아 내는 전체 순서는 보증금을 안 돌려줄 때 순서대로 하는 법에서 다룹니다.
누가, 언제 신청할 수 있나요?
계약이 끝났는데 보증금을 돌려받지 못한 세입자가 신청할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의3 제1항). 집주인의 동의는 필요하지 않습니다. 세입자가 혼자서 신청하는 절차이기 때문입니다.
여기서 먼저 따져 볼 것은 계약이 정말 끝났는가입니다. 세입자가 만기 2개월 전까지 나가겠다고 알리지 않았고 집주인도 아무 말이 없었다면, 계약은 같은 조건으로 자동 연장됩니다. 이것을 묵시적 갱신이라고 합니다. 이때는 세입자가 계약을 끝내겠다고 알리고, 집주인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 계약이 끝납니다.
사례의 세입자는 만기 석 달 전에 나가겠다고 문자를 보냈습니다. 그래서 계약은 만기인 11월 30일에 끝났고, 12월 1일의 신청은 '계약이 끝난 뒤'에 한 것입니다.
이 통지 기록은 신청할 때도 쓰입니다. 신청서의 이유 부분에 계약을 맺은 사실과 내용, 그리고 계약이 끝난 원인을 적어야 하기 때문입니다. 법원에는 그 사실을 자료로 보여 주어야 하는데, 이것을 소명이라고 합니다. 나가겠다고 알린 문자나 내용증명(우체국이 문서의 내용과 보낸 날짜를 증명해 주는 우편)이 바로 그 자료가 됩니다.
보증금 전부가 아니라 일부만 못 받은 경우에도 신청할 수 있습니다.
어디에, 무슨 서류를 내나요?
신청하는 곳은 그 집이 있는 곳을 맡은 법원입니다. 지방법원이나 그 지원, 시·군법원이 여기에 해당합니다. 법원 민원실에 직접 내거나 전자소송으로 신청합니다.
신청서에는 세입자와 집주인의 이름과 주소, 세입자의 주민등록번호, 집의 표시, 돌려받지 못한 보증금 액수, 신청하는 이유를 적습니다. 여기에 아래 서류를 붙입니다.
- 등기사항증명서(등기부등본). 그 집이 집주인 이름으로 등기되어 있다는 것을 보여 줍니다.
- 임대차계약서. 확정일자를 받았다면 그 계약서를 냅니다.
- 살기 시작한 날과 전입신고한 날을 보여 주는 서류. 전입신고한 날이 나오는 주민등록 서류 등이 여기에 해당합니다.
사정에 따라 더 필요한 서류도 있습니다. 다가구주택의 방 한 칸이나 한 층의 일부처럼 집의 일부만 빌렸다면 그 부분을 표시한 도면을 붙입니다. 다만 한 층 전부를 빌린 경우에는 도면을 붙이지 않아도 됩니다. 등기부에 적힌 건물 용도가 주거용이 아니라면 계약 때부터 지금까지 주거용으로 써 왔다는 서류를 냅니다. 아직 등기가 없는 건물이라면 곧바로 집주인 이름으로 소유권 등기를 할 수 있다는 서면을 냅니다.
신청서를 쓸 때 가장 신경 쓸 것은 날짜 네 개입니다. 계약한 날, 살기 시작한 날, 전입신고한 날, 확정일자를 받은 날입니다. 이 날짜들은 보증금 액수와 함께 등기부에 그대로 적히고, 나중에 다른 권리자와 누가 먼저인지를 따질 때 기준이 됩니다. 그러니 기억에 기대지 말고 계약서와 주민등록 서류를 옆에 두고 똑같이 옮겨 적으세요.
비용은 얼마이고 누가 내나요?
신청서에는 2,000원의 인지를 붙입니다(임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제2조 제3항). 인지는 법원에 내는 수수료를 뜻합니다. 그 밖에 드는 비용은 세 가지입니다.
| 비용의 종류 | 무엇인가 | 금액 |
|---|---|---|
| 인지 | 신청서에 붙이는 법원 수수료 | 2,000원 |
| 송달료 | 법원이 서류를 보내는 데 드는 우편 비용 | 당사자 1인당 3회분(1회분 금액은 신청할 때 법원 안내에서 확인) |
| 등록면허세 | 등기를 할 때 내는 지방세(지방교육세가 함께 붙음) | 월세가 없는 전세는 6,000원에 지방교육세 1,200원이 붙습니다. 월세가 있으면 금액이 달라집니다 |
| 등기신청수수료 | 등기소에 내는 수수료 | 신청할 때 법원 안내에서 확인 |
송달료와 수수료는 기준이 바뀌는 돈입니다. 그래서 인터넷에 떠도는 합계 금액을 그대로 믿기보다, 신청할 때 법원의 안내에서 그날의 금액을 확인하는 것이 정확합니다.
신청할 때는 세입자가 먼저 냅니다. 그러나 임차권등기명령을 신청하고 등기하는 데 든 비용은 집주인에게 청구할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의3 제8항). 대법원도 2025년에 이 비용을 받는 방법을 밝혔습니다. 민사소송으로 청구할 수도 있고, 집주인에게 줄 돈이 있다면 그 돈과 맞비길 수도 있다는 것입니다. 이렇게 서로 줄 돈과 받을 돈을 맞비기는 것을 상계라고 합니다. 그러니 비용을 낼 때마다 영수증을 모아 두시기 바랍니다.
집주인이 법원 서류를 받지 않으면 어떻게 되나요?
법원이 임차권등기명령을 내리면 그 결정문을 집주인에게 보냅니다. 법원 서류를 당사자에게 전달하는 이 일을 송달이라고 합니다. 원칙은 결정이 집주인에게 송달된 뒤에 등기 절차로 넘어가는 것입니다. 그래서 집주인이 서류를 받지 않으면 등기가 늦어질 수 있었습니다.
지금은 길이 하나 더 있습니다. 2023년 7월 19일부터는 결정이 집주인에게 송달되기 전에도 임차권등기를 할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의3 제3항). 임차권등기는 세입자가 등기소에 따로 가서 하는 것이 아니라 법원이 등기소에 맡기는데, 이것을 촉탁이라고 합니다. 바뀐 규정에 따라 법원은 송달 전에도 이 촉탁을 할 수 있습니다.
다만 표현을 눈여겨보아야 합니다. 법과 규칙은 "송달하기 전에도 할 수 있다"고 정했을 뿐, 언제나 송달보다 먼저 등기한다고 정한 것이 아닙니다. 그래서 "신청하면 곧바로 등기된다"고 믿고 이삿날을 잡으면 안 됩니다.
집주인은 결정에 대해 이의를 낼 수 있습니다. 그러나 이의를 냈다고 해서 등기 절차가 멈추지는 않습니다.
등기가 됐는지는 어떻게 확인하나요?
가장 확실한 방법은 그 집의 등기부등본을 다시 떼어 보는 것입니다. 등기부등본은 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 볼 수 있습니다. 임차권등기가 되면 등기부에 '주택임차권'이라는 이름으로 올라가고, 신청서에 적은 날짜 네 개와 보증금 액수가 함께 적힙니다.
여기서 조심할 점이 있습니다. 법원에서 사건번호를 받았거나 결정문을 받았다고 등기가 끝난 것은 아닙니다. 법원이 결정을 내리는 일과 등기소가 등기부에 적는 일은 서로 다른 단계이기 때문입니다. 그래서 확인의 기준은 언제나 등기부입니다.
신청부터 등기까지 걸리는 기간은 법원과 사건에 따라 다릅니다. 그러니 이삿날은 날짜를 넉넉히 두고 등기를 확인한 날 뒤로 정하시기 바랍니다.
그렇다면 사례의 세입자가 먼저 할 일은 이삿날을 등기 확인 뒤로 미루는 것입니다. 이삿짐센터와 새 집 쪽에 사정을 알리고 날짜를 조정할 수 있는지부터 알아봅니다.
날짜를 도저히 옮길 수 없다면 짐 일부와 주소를 남겨 두는 방법을 떠올리게 됩니다. 그러나 짐을 얼마나 남겨야 그 집에 살고 있는 상태로 인정되는지는 사정마다 달라, 이 방법이 안전하다고 말씀드릴 수 없습니다.
등기가 되기 전에 이사하면 어떻게 되나요?
그동안 지켜 온 순서를 잃을 수 있습니다. 대법원이 2025년에 이 문제를 다루었습니다.
그 사건의 세입자는 집에 들어가 살면서 전입신고를 해 두었습니다. 대항력을 갖춘 것입니다. 그 뒤 집에 근저당(돈을 빌려준 쪽이 집을 담보로 잡아 둔 권리)이 설정되었습니다. 계약이 끝난 뒤에는 보증보험회사가 세입자를 대신해 임차권등기명령을 신청했습니다. 그런데 세입자는 등기가 되기 전에 이사했고, 등기는 이사한 뒤에야 마쳐졌습니다. 이 사건에서 경매 때 순서가 밀려 소송을 낸 쪽은 세입자 본인이 아니라, 세입자에게서 보증금 채권을 넘겨받은 보증보험회사였습니다.
대법원은 집을 비워 점유를 잃었다면 대항력도 그때 사라진다고 보았습니다. 나중에 등기가 되어도 사라진 대항력이 처음으로 거슬러 올라가 되살아나지는 않고, 등기된 때부터 새로운 대항력이 생길 뿐이라는 것입니다(대법원 2025. 4. 15. 선고 2024다326398 판결). 그렇게 되면 중간에 설정된 근저당이 새 대항력보다 앞서고, 경매로 그 집을 산 사람에게는 임차권을 주장할 수 없게 된다고 보았습니다. 그리고 세입자가 정확히 언제 점유를 잃었는지를 다시 심리하라며 사건을 돌려보냈습니다.
반대로 등기를 마친 뒤에 이사하는 경우는 다릅니다. 임차권등기를 마친 뒤에는 집을 비우고 주소를 옮기더라도 이미 얻은 대항력과 우선변제권을 잃지 않기 때문입니다(주택임대차보호법 제3조의3 제5항). 그러니 등기 전에는 짐도 주소도 그대로 두는 것이 안전합니다.
이미 이사해 버렸다면 지금이라도 신청은 할 수 있습니다. 대법원은 2025년에, 세입자가 계약이 끝난 뒤 집을 비웠더라도 보증금을 돌려받지 못했다면 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 보았습니다. 다만 예전 순서가 되살아나지는 않고, 등기된 날부터 새 대항력이 생길 뿐입니다.
등기를 마친 뒤에는 무엇이 달라지나요?
첫째, 앞에서 본 것처럼 이사하고 주소를 옮겨도 대항력과 우선변제권이 그대로 남습니다. 등기 전에 이 힘이 없었던 세입자라면 등기를 마친 때에 새로 얻습니다.
둘째, 그 뒤에 그 집에 들어오는 세입자의 지위가 달라집니다. 보증금이 적은 세입자는 원래 경매에서 보증금의 일정액을 다른 권리자보다 먼저 받을 수 있습니다. 이것을 소액임차인의 최우선변제라고 합니다. 그런데 임차권등기가 끝난 집(집의 일부만 빌렸던 경우에는 해당 부분으로 한정)에 그 뒤로 들어온 세입자는 이 최우선변제를 받을 수 없습니다(주택임대차보호법 제3조의3 제6항). 최우선변제의 내용은 소액임차인 최우선변제 글과 최우선변제금 계산기에서 확인할 수 있습니다.
셋째, 등기를 했다고 해서 돈을 청구하는 일까지 끝난 것은 아닙니다. 권리는 오랫동안 쓰지 않으면 사라지는데, 이 제도를 소멸시효라고 합니다. 대법원은 임차권등기에는 이 시간을 멈추는 효력이 없다고 보았습니다. 다시 말해 임차권등기를 해 두고 이사한 뒤에는, 기다리는 동안에도 보증금을 청구할 수 있는 시간이 흘러갑니다. 소멸시효의 기간과 멈추는 방법은 소멸시효 글에 정리되어 있습니다.
그래서 등기를 마쳤다면 돈을 청구하는 절차도 미루지 않는 것이 좋습니다. 임차권등기 뒤 3년 안에 청구 소송을 제기하지 않으면 집주인이 등기 취소를 신청할 수 있습니다. 집주인이 금액을 다투지 않는다면 지급명령이 간편합니다. 지급명령은 법원이 서류만 보고 돈을 갚으라고 명하는 절차입니다. 다만 집주인에게 서류를 전달할 수 없는 상태라면 지급명령으로는 진행할 수 없어 소송으로 가야 합니다. 금액에 다툼이 있을 때도 보증금반환청구소송으로 갑니다.
등기는 언제, 어떻게 지우나요?
순서는 분명합니다. 보증금을 다 받는 것이 먼저이고, 등기를 지우는 것이 나중입니다. 등기를 지우는 것을 말소라고 합니다.
보증금을 돌려줄 때가 되면 집주인이 "등기부터 지워 주면 돈을 드리겠다"고 말하는 경우가 있습니다. 그러나 대법원은 집주인이 보증금을 돌려줄 의무가 세입자가 임차권등기를 지워 줄 의무보다 먼저 이행되어야 한다고 보았습니다. 돈을 받기도 전에 등기를 먼저 지우면, 보증금을 받을 때까지 순서를 지켜 주려던 목적이 사라집니다.
그래서 보증금을 전부 받은 것을 통장에서 확인한 뒤에 말소 절차를 밟으시기 바랍니다. 말소는 세입자가 임차권등기명령을 내린 법원에 임차권등기의 집행을 풀어 달라고(집행 해제) 신청하는 방법으로 합니다.
'신청한 날'과 '등기된 날' 사이를 조심해야 하는 이유
이 제도에서 가장 조심할 구간은 제도를 모르는 때가 아니라 신청하고 나서 마음을 놓는 때입니다. 일이 끝난 것처럼 느껴져, 잡아 둔 이삿짐 예약을 그대로 진행하기 쉽습니다. 앞에서 본 2025년 판결의 사건에서도 신청은 이미 들어가 있었고 법원의 결정까지 나온 뒤였습니다. 그런데도 등기가 되기 전에 집을 비웠는지가 다투어졌습니다.
전세보증금반환보증(집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때 보증기관이 대신 내주는 보증)에 가입한 세입자도 이 점을 함께 챙겨야 합니다. 보증금반환채권을 넘겨받은 보증기관 등이 세입자를 대신해 임차권등기명령을 신청하는 길이 법에 열려 있고, 위 판결도 그런 사건이었습니다. 다른 곳에서 신청해 주면 세입자는 진행 상황을 놓치기 쉽습니다. 그러나 누가 신청했든 이사해도 되는 날의 기준은 같습니다. 등기부에 '주택임차권'이 올라간 것을 직접 확인한 날입니다. 보증금을 보증기관에 청구하는 절차와 필요한 서류는 가입한 보증기관의 안내를 먼저 확인하세요.
신청부터 이사까지, 순서대로 해 보면
지금 보증금을 못 받은 채 이사 날짜가 다가오고 있다면 아래 순서로 움직이시기 바랍니다.
- 나가겠다고 알린 기록을 챙깁니다. 계약이 끝났다는 것을 보여 줄 문자나 내용증명입니다.
- 서류를 모아 그 집이 있는 곳을 맡은 법원에 신청합니다. 앞에서 본 서류 세 가지를 붙이고, 낸 비용의 영수증을 모아 둡니다.
- 등기부등본을 다시 떼어 봅니다. 신청서를 낸 뒤 등기부등본에서 '주택임차권'을 확인하기 전까지는 짐을 다 빼거나 전입신고를 옮기지 않습니다.
- 확인한 뒤에 이사하고, 보증금은 따로 청구합니다.
신청서를 어떻게 써야 할지 모르겠다면 대한법률구조공단의 무료 법률상담(국번 없이 132, 통화료 본인 부담)에 먼저 물어볼 수 있습니다. 전화, 사이버, 방문, 화상 상담이 있습니다. 방문 상담은 예약하고 가는 편이 기다리는 시간이 짧고, 화상 상담은 예약해야 합니다.
법원 절차와 따로, 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하는 길도 있습니다. 조정은 위원회가 집주인과 세입자 사이에서 합의를 이끌어 주는 절차입니다. 신청 방법과 수수료, 지부별 연락처는 보증금 반환 글에 정리해 두었습니다. 다만 집주인이 조정에 응하지 않으면 절차가 거기서 끝납니다. 그러니 이사 날짜가 정해져 있다면 조정 신청과는 따로 임차권등기명령도 챙기세요.
혼자 진행하기 어려운 경우도 있습니다. 집이 이미 경매에 넘어갔거나 등기부에 근저당·압류가 여러 건 올라 있는 경우, 집주인이 바뀌었거나 연락이 닿지 않는 경우, 계약이 끝났는지를 두고 집주인과 말이 다른 경우입니다. 이런 때에는 계약서와 등기부등본, 주고받은 문자를 모아 위 상담 창구에서 먼저 상황을 확인해 보시기 바랍니다.
핵심 요약
- 임차권등기명령은 계약이 끝났는데 보증금을 못 받은 세입자가 집주인 동의 없이 혼자 신청할 수 있습니다.
- 신청하는 곳은 그 집이 있는 곳을 맡은 법원이고, 신청서의 인지는 2,000원입니다. 든 비용은 집주인에게 청구할 수 있으니 영수증을 모아 둡니다.
- 지금은 결정이 집주인에게 전달되기 전에도 등기를 할 수 있습니다. 다만 언제나 그렇게 되는 것은 아니므로 등기부로 직접 확인합니다.
- 세입자를 지켜 주는 힘은 신청한 날이 아니라 등기부에 '주택임차권'이 올라간 때부터 유지됩니다. 그 전에 집을 비우면 그동안의 순서를 잃을 수 있습니다.
- 임차권등기는 순서를 지켜 줄 뿐 돈을 받아 주지 않습니다. 보증금은 지급명령이나 소송으로 따로 청구합니다.
- 보증금을 다 받는 것이 먼저이고, 등기를 지우는 것은 그다음입니다.
이 글은 일반적인 법률 정보를 제공하기 위한 것으로, 개별 사건에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사안에 대해서는 최신 법령·판례를 바탕으로 변호사와 상담하시기 바랍니다.