집주인이 전세금을 안 주면 바로 소송해야 하나요?

바로 소송부터 하기보다 내용증명 발송 → 임차권등기명령 → 보증금반환청구소송(또는 지급명령) 순서로 진행하는 것이 일반적입니다. 특히 이사를 가야 한다면 임차권등기명령을 먼저 신청해 대항력과 우선변제권을 유지하는 것이 중요합니다.

보증금을 못 받았는데 이사를 가도 되나요?

임차권등기명령을 신청하고 등기가 완료된 것을 확인한 뒤 이사하는 것이 안전합니다. 등기 전에 이사와 전출을 하면 대항력과 우선변제권을 잃어 보증금 회수가 어려워질 수 있습니다.

사안에 따라 다르지만 지급명령은 보통 1~2개월, 정식 보증금반환청구소송은 다툼이 없으면 4~6개월가량 걸리는 경우가 많습니다. 집주인이 다투면 더 길어질 수 있습니다.

전세 계약 기간이 끝났는데 집주인이 "다음 세입자가 들어와야 준다"며 보증금 반환을 미루는 경우가 많습니다. 마음은 급한데 무엇부터 해야 할지 막막하시죠. 이 글에서는 임차인이 순서대로 밟아야 할 절차를 실제 진행 흐름대로 정리했습니다.

임대차 계약이 기간 만료나 적법한 해지로 종료되면, 집주인은 원칙적으로 즉시 보증금을 돌려줄 의무가 있습니다. "새 세입자가 구해지면 준다"는 것은 집주인의 사정일 뿐, 법적으로 반환을 미룰 정당한 이유가 되지 않습니다.

단, 임차인도 집을 비워주는 의무(명도)와 보증금 반환은 동시이행 관계입니다. 즉, 짐을 빼고 열쇠를 돌려주는 것과 보증금을 받는 것은 원칙적으로 맞바꾸는 관계라는 점을 알아두세요.

계약이 끝나기 전, 갱신 거절 의사는 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 집주인에게 명확히 밝혀두는 것이 좋습니다. 이 통지를 놓치면 묵시적 갱신이 될 수 있습니다.

가장 먼저 할 일은 내용증명 우편 발송입니다. 법적 효력이 당장 생기는 것은 아니지만, 다음과 같은 의미가 있습니다.

내용증명에는 임대차 계약의 종료 사실, 반환할 보증금 액수, 반환 기한, 미이행 시 법적 조치 예정임을 적습니다.

보증금을 못 받은 상태에서 이사를 나가야 하는 상황이라면, 이 단계가 가장 중요합니다.

임차인의 힘은 대항력(그 집에 계속 살고 있다는 사실 + 전입신고)과 우선변제권(확정일자)에서 나옵니다. 그런데 짐을 빼고 전출신고를 해버리면 이 힘이 사라집니다. 이때 이를 그대로 유지시켜 주는 제도가 임차권등기명령입니다.

내용증명에도 집주인이 반환하지 않으면 법적 절차로 넘어갑니다. 크게 두 갈래입니다.

절차	특징	적합한 경우
지급명령(독촉절차)	빠르고 비용 저렴	집주인이 금액을 다투지 않을 때
보증금반환청구소송	정식 재판, 다툼 해결	집주인이 이의를 제기하거나 다툼이 있을 때

지급명령을 신청했는데 집주인이 이의를 제기하면 자동으로 정식 소송으로 넘어갑니다. 승소해 확정판결을 받으면, 이를 근거로 집에 대한 강제경매를 신청해 배당을 통해 보증금을 회수할 수 있습니다.

집주인의 재산 상태가 나쁘거나 이미 대출·다른 임차인이 많은 '깡통전세'라면, 소송에서 이겨도 실제 회수가 어려울 수 있습니다. 이럴 때를 대비하는 것이 전세보증금반환보증(예: 주택도시보증공사 HUG, SGI서울보증)입니다.

계약 당시 이 보증에 가입해 두었다면, 집주인 대신 보증기관이 보증금을 대신 지급하고 이후 집주인에게 구상권을 행사합니다. 가입 여부와 보증 조건을 먼저 확인하세요.

이런 상황은 시간을 다투는 경우가 많아, 대항력을 잃기 전에 빠르게 대응하는 것이 회수 가능성을 좌우합니다.