근저당권 설정일과 지역을 넣으면 그날 기준 소액임차인 보증금 한도와 최우선변제 금액을 시행령 원문대로 보여 줍니다.
감수일 · 권단 변호사
넣으시면 기준 안에 드는지도 함께 알려 드립니다. 같은 집에서 함께 사는 가족의 보증금은 합쳐서 넣으세요.
이 조회기가 판단하지 않는 것
내가 실제로 그 돈을 받는지 — 경매 신청 등기 전에 이사와 전입신고를 마쳤는지, 그 상태를 배당 때까지 유지했는지, 배당요구를 했는지는 이 조회기가 확인하지 않습니다.
집값의 절반 한도 안에서 실제로 얼마를 나눠 받는지 — 집이 얼마에 팔렸는지, 같은 집에 소액임차인이 몇 명인지에 따라 달라져 계산하지 않습니다.
어느 담보물권의 날짜를 넣어야 하는지 — 등기부의 근저당권·전세권 등 담보물권 날짜를 넣으시면 그 담보권자와의 관계를 보여 드릴 뿐, 경매에서 어느 권리가 소멸하고 남는지는 판단하지 않습니다.
그 시절 우리 지역이 어느 줄이었는지가 분명하지 않은 경우 — 1984~2001년 사이 광역시(직할시)와 수도권 일부 지역은 그때 어느 지역 구분에 들었는지를 이 조회기가 정하지 않고 표만 보여 드립니다. 과밀억제권역의 범위도 담보 설정 당시와 지금이 다를 수 있습니다.
보증금을 올리거나 계약을 다시 맺은 경우 어느 보증금으로 비교할지 — 이 조회기는 입력하신 보증금을 그대로 기준과 비교합니다.
1984년 1월 1일부터 6월 13일 사이에 취득한 담보물권 — 법은 시행됐지만 금액을 정한 시행령이 아직 없던 기간이라 기준표를 보여 드리지 않습니다.
상가 임대차 — 상가건물 임대차보호법이 따로 기준을 정합니다.
이 조회기가 쓰는 규칙
살던 집이 경매로 넘어가면, 보증금이 적은 세입자는 은행 같은 근저당권자보다 먼저 보증금의 일부를 돌려받을 수 있습니다. 이것을 최우선변제라고 합니다. 이때 두 가지 숫자가 중요합니다. 하나는 소액임차인이 되는 보증금 한도이고, 다른 하나는 먼저 돌려받는 금액입니다. 예를 들어 지금 기준으로 서울은 보증금이 1억 6,500만 원 이하인 세입자가 5,500만 원까지 먼저 받습니다(주택임대차보호법 시행령 제10조 제1항, 제11조).
그런데 이 숫자는 오늘 날짜로 정해지지 않습니다. 시행령은 금액을 올릴 때마다 "이미 근저당권을 잡고 있던 사람에게는 옛 기준을 적용한다"는 부칙을 붙였습니다. 은행은 돈을 빌려줄 때의 기준을 믿고 담보를 잡았으니, 나중에 기준이 올라 손해를 보지 않게 하려는 것입니다. 그래서 내 집 등기부에 근저당권이 언제 설정됐는지가 기준표를 고르는 열쇠가 됩니다.
이 조회기는 그 날짜를 넣으면 1984년부터 지금까지 시행령이 금액을 바꾼 열두 번의 기준표 중 맞는 것을 찾아 보여 드립니다. 개정 시행일 당일에 설정된 근저당권에는 새 기준이 적용됩니다. 기준표의 금액은 국가법령정보센터에 있는 시행령 연혁본 원문에서 그대로 옮겼습니다.
근저당권이 여러 개라면 하나씩 넣어 보세요
등기부를 떼어 보면 근저당권이 둘, 셋씩 잡혀 있는 집이 많습니다. 이럴 때 "가장 오래된 근저당권 날짜 하나만 보면 된다"고 생각하기 쉽습니다. 하지만 대법원은 기준이 담보권자마다 따로 적용된다고 보았습니다(대법원 2018. 2. 13. 선고 2017다48300 판결).
그 사건에서는 세입자들이 먼저 설정된 근저당권자에 대해서는 옛 기준인 2,000만 원씩을 먼저 받았습니다. 그리고 뒤에 확정일자를 받은 다른 세입자에 대해서는 그때 기준인 2,500만 원에서 이미 받은 2,000만 원을 뺀 500만 원씩을 더 먼저 받았습니다. 같은 세입자라도 상대가 누구냐에 따라 먼저 받는 금액이 달라진 것입니다.
그래서 이 조회기는 날짜를 세 개까지 넣을 수 있게 만들었습니다. 근저당권 날짜를 하나씩 넣으면 담보권자마다 어느 기준이 적용되는지 나란히 보여 드립니다. 확정일자를 받은 다른 세입자가 있다면, 그 사람이 전입신고와 확정일자를 모두 갖춘 날을 넣어 보셔도 됩니다.
지역은 어떻게 고르나요?
지역은 지금의 행정구역으로 고르시면 됩니다. 시행령의 지역 구분은 시대마다 달라서, 예를 들어 2018년 9월 전에는 화성시가 '그 밖의 지역'이었다가 그 뒤로는 과밀억제권역과 같은 줄로 올라갔습니다. 조회기가 설정일에 맞춰 어느 줄인지를 찾아 드립니다.
가장 헷갈리는 것은 과밀억제권역입니다. 과밀억제권역은 「수도권정비계획법」이 인구와 산업이 지나치게 몰린 곳으로 정한 지역입니다. 서울을 빼면 인천 대부분과 경기도 의정부·구리·하남·고양·수원·성남·안양·부천·광명·과천·의왕·군포시, 남양주시와 시흥시의 일부가 여기에 듭니다. 같은 인천이라도 송도 같은 경제자유구역이나 서구의 일부 동은 과밀억제권역이 아니어서 기준이 다릅니다. 지역 선택칸의 설명을 보고 골라 주세요.
1984년부터 2001년 사이의 기준표는 '서울특별시 및 직할시', '특별시 및 광역시'처럼 그때의 행정구역으로 적혀 있습니다. 그 시절 어느 도시가 직할시나 광역시였는지는 지금과 달라서, 서울과 도 지역 말고는 조회기가 줄을 정하지 않는 경우가 있습니다. 그때는 표만 보여 드리니 해당하는 줄을 직접 찾아 주세요.
조회한 다음에 할 일
기준 안에 든다고 해서 그 돈이 저절로 들어오지는 않습니다. 먼저 받으려면 경매 신청이 등기되기 전에 그 집에 이사해 살면서 전입신고를 마쳤어야 합니다(주택임대차보호법 제8조 제1항). 그리고 법원이 정한 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 돈을 나눠 받는 사람에 들어갑니다(민사집행법 제148조 제2호). 법원에서 경매 우편을 받았다면 그 날짜부터 확인하세요.
또 소액임차인이 먼저 받는 돈은 모두 합쳐 집값의 절반을 넘을 수 없습니다. 원룸이 많은 다가구주택처럼 소액임차인이 여럿이면, 각자 기준 금액을 다 받지 못하고 절반을 나눠 받을 수 있습니다. 그리고 먼저 받지 못한 나머지 보증금은 확정일자를 받아 두었다면 그 순서에 따라 배당을 기다리게 됩니다.