전세나 월세로 살다 보면 보일러가 멈추고, 천장에서 물이 새고, 벽에 곰팡이가 피는 일이 생깁니다. "이건 집주인이 고쳐줘야 하는 것 아닌가?" 싶은데 정작 집주인은 "세입자가 알아서 하라"며 미루는 경우가 적지 않습니다. 이 글에서는 임대인 수선의무의 범위와, 집주인이 수리를 미룰 때 세입자가 순서대로 밟을 수 있는 대응을 정리했습니다.
집 수리는 원래 집주인 책임일까, 세입자 책임일까?
임대차의 기본 구조부터 보겠습니다. 임대인은 세입자에게 목적물을 빌려주는 데 그치지 않고, 계약 기간 내내 그 집을 사용·수익하기에 적합한 상태로 유지해 줄 의무를 집니다(민법 제623조). 즉 집을 빌려주는 것만이 아니라 "살 수 있는 상태로 유지"하는 것까지가 임대인의 의무입니다.
따라서 살면서 생긴 하자라고 해서 전부 세입자 부담이 되는 것은 아닙니다. 원칙적으로는 임대인이 수선의무를 지고, 세입자의 고의·과실로 생긴 손상이나 통상적인 소모품 교체 정도만 세입자 몫이 됩니다. 이 구분은 계약이 끝날 때의 원상복구 책임과도 맞물려 있으니, 함께 원상복구 의무 글도 참고하면 "누구 책임인 손상인가"를 판단하는 데 도움이 됩니다.
임대인 수선의무는 어디까지일까? (대규모 수선 vs 소모품)
실무에서 통용되는 대략의 구분은 다음과 같습니다. 다만 경계는 사안마다 달라지므로 아래 표는 절대적 기준이 아니라 판단의 출발점으로만 보아야 합니다.
| 구분 | 대체로 임대인 부담 | 대체로 임차인 부담 |
|---|---|---|
| 성격 | 주거의 기본 기능·안전에 관련된 대규모·필수 수선 | 사소하고 경미한 소모·관리 |
| 예시 | 보일러 자체 고장, 누수·배관, 구조적 곰팡이·결로, 노후 전기 설비 | 형광등·전구 교체, 소모품, 가벼운 청소 수준 관리 |
→ 보일러 교체 및 누수 수도관 수리가 "기본적 설비부분의 교체와 관련된 대규모 수선"에 해당하여 임대인이 수선의무를 부담한다고 판시한 판결이 있습니다 (수원지방법원 여주지원 2024. 8. 8. 선고 2024가단16662 판결). 임차인 부담 항목(형광등 등 소모품)은 판례상 "임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것"에 해당하여 임대인의 수선의무가 없다는 법리에서 도출됩니다 (대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692, 94다34708 판결).
판례는 "수선하지 않으면 임차인이 계약 목적대로 사용·수익할 수 없는 정도의 큰 하자"는 임대인이 수선의무를 지고, "임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 하자"는 임대인의 의무가 아니라고 보는 흐름입니다(대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692, 94다34708 판결; 대법원 2008. 3. 27. 선고 2007다91336, 91343 판결).
→ 이 법리는 대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692, 94다34708 판결에서 최초로 정립되어, 대법원 2008. 3. 27. 선고 2007다91336, 91343 판결에서 재확인되었으며, 이후 다수의 하급심에서 일관되게 적용되고 있습니다.
그래서 보일러·형광등 같은 특정 품목을 "무조건 누구 책임"이라고 획일적으로 단정하기 어렵습니다.
특약으로 수선의무를 세입자에게 넘길 수 있을까?
계약서에 "모든 수리는 임차인이 부담한다"는 식의 특약이 있는 경우가 있습니다. 당사자가 특약으로 수선의무 분담을 달리 정하는 것 자체는 가능합니다. 다만 판례는 이런 특약이 있더라도 대규모의 수선까지 임차인에게 모두 떠넘기는 것으로는 쉽게 해석하지 않고, 특별한 사정이 없으면 임차인이 부담하는 것은 소규모 수선에 한정된다고 보는 경향입니다(대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692, 94다34708 판결; 대법원 2008. 3. 27. 선고 2007다91336, 91343 판결). 따라서 특약이 있다는 이유만으로 보일러 교체 같은 큰 수선비까지 세입자가 다 내야 한다고 단정할 수는 없습니다.
특약이 있어도 대규모 수선은 임대인 부담 — 실제 사례
임대차계약서에 수선의무 면제 특약이 있었음에도, 건물 하수관 막힘으로 역류현상이 반복되어 임차인이 영업에 지장을 겪은 사안에서, 법원은 "하수관 하자는 단기간에 원인을 파악하고 적합한 수선 방법을 찾을 수 있을지부터 불확실하고 큰 비용 지출이 예상되는 기본적 설비부분의 하자이므로 대규모 수선이 필요한 하자에 해당하여, 수선의무 면제 특약에도 불구하고 여전히 임대인이 수선의무를 부담한다"고 판단하였습니다(대전고등법원 2025. 1. 15. 선고 2023나14962(본소), 2023나14979(반소) 판결). 임대인이 수선의무를 이행하지 않아 임대차계약이 해지된 것으로 인정되었고, 임대인은 보증금 반환은 물론 영업 손실 및 권리금 손해까지 배상하여야 했습니다.
반면, 특약에서 "건축물 자체, 모든 시설물과 모든 부속 구조물의 모든 고장이나 하자"에 대한 수선의무를 명시적으로 면제한 경우에는, 예외적으로 엘리베이터 교체와 같은 대규모 수선도 임차인 부담으로 인정된 사례도 있습니다(창원지방법원 진주지원 2024. 12. 17. 선고 2023가단3854 판결 — 다만 이 판결은 항소심에서 일부 취소되었으므로 확정 여부를 확인할 필요가 있습니다). 결국 특약 문구가 얼마나 구체적으로 수선의무의 범위를 명시하고 있는지가 결론을 가릅니다.
집주인이 수리를 미루면 세입자는 어떻게 해야 할까?
감정적으로 다투기보다 기록을 남기며 단계적으로 대응하는 것이 좋습니다.
- 하자 상태를 증거로 남긴다. 고장·누수·곰팡이의 사진과 영상을 날짜가 남게 촬영합니다.
- 수선을 서면으로 요구한다. 문자·카카오톡으로 "언제까지 수리해 달라"고 명확히 요청하고 기록을 보관합니다. 반복해도 응하지 않으면 내용증명으로 공식 요구하는 방법도 있습니다.
- 응하지 않으면 다음 단계를 고지한다. 자가수선 후 비용 청구, 차임 감액, 경우에 따라 계약 해지 가능성까지 검토하고 있음을 알립니다.
단계적 대응이 중요한 이유 — 실제 사례
임차인이 누수 발생 후 임대인에게 수선을 요구하였으나 임대인이 이를 이행하지 않자 임차인이 직접 보수하고 퇴거한 사안에서, 법원은 임대인이 수선의무를 불이행하였음을 인정하고 임차인이 지출한 공사비용을 필요비로 상환할 의무가 있다고 판단하였습니다(광주지방법원 2023. 4. 26. 선고 2022나62115 판결). 이 사건에서 임대인은 "임차인이 2019. 10. 3. 이후 어떠한 수선 요청을 한 바 없으므로 필요비 상환청구권을 행사할 수 없다"고 주장하였으나, 법원은 임대인이 이미 하자를 알고 있었던 이상 임차인의 추가 통지 없이도 수선의무가 유지된다고 보았습니다. 이처럼 수선 요구 사실과 임대인의 인지 여부를 기록으로 남겨두는 것이 나중에 결정적인 역할을 합니다.
핵심은 "구두로만 몇 번 말했다"가 아니라 요구한 사실과 시점이 남는 형태로 진행하는 것입니다. 나중에 수리비 상환이나 분쟁으로 갈 때 이 기록이 결정적 역할을 합니다.
세입자가 먼저 고치고 수리비를 청구할 수 있을까?
임대인이 부담해야 할 수선을 임차인이 대신 지출했다면, 이는 필요비에 해당하여 임대인에게 상환을 청구할 수 있습니다(민법 제626조 제1항). 집의 가치를 높이는 데 든 비용(유익비)도 일정 요건에서 상환 대상이 될 수 있으나, 필요비는 임차인이 즉시 상환을 청구할 수 있는 반면 유익비는 임대차 종료 시 가액의 증가가 현존하는 경우에 한하여 상환받을 수 있고 법원이 임대인의 청구에 의해 상당한 상환기간을 허여할 수 있으므로, 양자는 상환 시기와 범위가 다릅니다(민법 제626조 제1항·제2항). → 민법 제626조 제1항은 "임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다"고 규정하고, 제2항은 유익비에 대해 "임대차종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여" 상환의무가 발생한다고 규정합니다 (민법 제626조).
실제 인정 사례 — 보일러 교체비·누수 수도관 수리비
임차인이 임대인에게 수선을 요구하였으나 이행되지 않아 노후 보일러 교체(66만 원)와 누수 수도관 수리(44만 원)를 직접 시행한 사안에서, 법원은 "보일러 교체 공사 및 누수된 수도관을 수리하는 누수 방지 공사는 임대차목적물의 기본적 설비부분의 교체와 관련된 대규모 수선에 해당하므로, 임대인이 수선의무를 부담하고 임차인이 이를 스스로 수선하였다면 임대인이 그 필요비 상환의무를 부담한다"고 판시하여 총 110만 원의 상환을 명하였습니다(수원지방법원 여주지원 2024. 8. 8. 선고 2024가단16662 판결). 이 사례는 보일러나 수도관처럼 주거의 기본 기능에 직결된 설비의 수리비는 임차인이 먼저 지출하더라도 임대인에게 상환을 청구할 수 있음을 잘 보여줍니다.
실무 팁은 다음과 같습니다.
- 먼저 임대인에게 수선을 요구하고, 그 거절·방치 사실을 남긴 뒤 자가수선하는 것이 안전합니다. 요구 없이 임의로 고쳐버리면 다툼의 소지가 커집니다.
- 견적서·세금계산서·영수증·시공 전후 사진을 반드시 보관합니다.
- 수리비를 월세에서 임의로 공제하는 방식은 임대인이 다투면 연체 문제로 번질 수 있어 주의가 필요합니다.
수리를 안 해줘서 못 살겠으면 월세를 안 내도 될까?
여기서 오해가 많습니다. "안 고쳐주면 월세 안 내도 된다"는 말은 정확하지 않습니다. 하자로 인해 목적물을 전혀 사용·수익할 수 없게 된 정도에 이르면 그 부분에 상응하는 차임 감액을 청구하거나 지급을 거절할 여지가 있습니다(민법 제627조 제1항; 대법원 2008. 3. 27. 선고 2007다91336, 91343 판결). → 민법 제627조 제1항은 "임차물의 일부가 임차인의 과실없이 멸실 기타 사유로 인하여 사용, 수익할 수 없는 때에는 임차인은 그 부분의 비율에 의한 차임의 감액을 청구할 수 있다"고 규정합니다 (민법 제627조). 또한 임대인의 수선의무 불이행으로 목적물 사용·수익에 지장이 있는 경우 그 지장이 있는 한도 내에서 차임 지급을 거절할 수 있다는 법리도 확립되어 있습니다 (대법원 2008. 3. 27. 선고 2007다91336, 91343 판결).
그러나 일부 불편이 있는 정도에서 세입자가 월세 전액을 임의로 지급하지 않으면, 오히려 차임 연체가 되어 임대인에게 계약 해지 사유를 줄 수 있습니다.
차임 지급 거절의 한계 — 실제 사례
임대인의 수선의무 불이행(누수)을 이유로 임차인이 차임 전액을 지급하지 않은 사안에서, 법원은 임대인의 수선의무 불이행으로 인한 차임 지급 거절권을 일부 인정하면서도, 임차인의 차임 미지급액이 3기 이상에 달하여 임대차계약 해지가 적법하다고 판단하였습니다(서울동부지방법원 2025. 9. 17. 선고 2024나28399 판결). 이 사건에서 임차인은 필요비 지출도 주장하였으나 증거 부족으로 인정받지 못하였습니다. 이 사례는 수선의무 불이행을 이유로 차임을 거절하더라도 그 범위는 사용·수익에 지장이 있는 한도로 제한되며, 전액 미지급은 오히려 계약 해지 사유가 될 수 있음을 잘 보여줍니다.
하자가 중대해 계약 목적을 달성할 수 없을 정도라면 임차인이 계약을 해지할 수 있는 경우도 있으나, 그 요건과 절차는 엄격하므로 함부로 "해지하겠다"고 나서기보다 근거를 갖춰 진행해야 합니다.
수리비 문제가 보증금·계약 해지로 번지면?
수선 분쟁은 흔히 보증금 정산 다툼으로 이어집니다. 임대인은 "세입자 과실로 생긴 손상"이라며 보증금에서 수리비를 공제하려 하고, 세입자는 "원래 임대인이 고쳤어야 할 하자"라며 맞섭니다. 이때는 하자의 원인이 세입자의 고의·과실인지, 아니면 노후·통상 사용에 따른 것인지가 쟁점이 됩니다. 이 다툼이 보증금 반환 문제로 확대되면 보증금 반환 절차의 흐름으로 넘어가게 됩니다.
실무에서는 이렇게 다툽니다
수선의무 분쟁의 승패는 대개 "이 하자가 왜, 언제 생겼는가"의 입증에서 갈립니다. 임대인은 "세입자가 관리를 잘못해 생긴 것"이라 주장하고, 임차인은 "노후나 구조적 문제"라고 반박합니다. 곰팡이 하나를 두고도 결로(구조·단열의 문제로 임대인 쪽 사정에 가까움)인지, 환기를 안 한 생활상 관리 소홀(임차인 쪽)인지에 따라 책임 귀속이 완전히 달라집니다. 그래서 실무에서는 입주 시점의 상태를 찍어둔 사진, 하자 발생 직후의 사진과 수선 요구 기록이 있느냐 없느냐가 사실상 결론을 좌우하는 경우가 많습니다. "말로만 여러 번 얘기했다"는 대부분 증거로서 힘이 약합니다. 반대로 임대인이 여러 차례 수선 요구를 받고도 방치한 정황이 남아 있으면, 세입자의 자가수선 비용 청구나 차임 감액 주장이 훨씬 탄탄해집니다.
이럴 때는 바로 변호사와 상담하세요
- 누수·곰팡이·결로 원인을 두고 임대인과 책임 소재가 첨예하게 갈리는 경우
- 자가수선비가 크고 임대인이 상환을 거부해 보증금 공제 다툼으로 번진 경우
- 하자가 심각해 실제 거주가 어려운데 임대인이 방치해 계약 해지를 검토하는 경우
- 특약을 근거로 임대인이 대규모 수선비까지 세입자에게 전가하는 경우
이런 사안은 하자의 원인과 책임 귀속을 어떻게 입증하느냐에 따라 결과가 크게 달라져, 초기부터 증거를 갖춰 대응하는 것이 유리합니다.
핵심 요약
- 임대인은 계약 기간 내내 집을 사용·수익 가능한 상태로 유지할 수선의무를 진다(민법 제623조).
- 대규모·필수 수선은 임대인, 사소한 소모는 임차인이 대체로 부담하나 경계는 사안별이다.
- 특약이 있어도 대규모 수선까지 세입자에게 전가되는 것으로 쉽게 해석되지 않는다.
- 임대인이 미루면 요구 사실을 기록으로 남긴 뒤 자가수선 후 필요비 상환을 청구할 수 있다(민법 제626조 제1항).
- "안 고쳐주면 월세 안 낸다"는 위험하다. 임의 미지급은 연체·해지 사유가 될 수 있다.
- 원인·책임 입증이 관건이니 입주·하자 시점의 사진과 요구 기록을 챙기고, 다툼이 크면 조기에 상담한다.
이 글은 일반적인 법률 정보를 제공하기 위한 것으로, 개별 사건에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사안에 대해서는 최신 법령·판례를 바탕으로 변호사와 상담하시기 바랍니다.