이 계산기가 쓰는 규칙

집주인이 보증금이나 월세를 올려 달라고 할 때, 법이 정한 한도는 지금 금액의 20분의 1, 곧 5%입니다(주택임대차보호법 제7조 제2항). 그래서 보증금 3억 원이면 1,500만 원까지, 월세 100만 원이면 5만 원까지만 올려 달라고 할 수 있습니다. 계약하거나 금액을 올린 지 1년이 안 됐다면 올려 달라는 청구 자체를 할 수 없습니다.

이 한도는 세입자가 계약갱신요구권(한 번에 한해 2년 더 살겠다고 요구할 수 있는 권리)을 써서 계약을 이어 갈 때도 똑같이 적용됩니다. 법이 갱신된 계약의 금액은 같은 한도 안에서만 바꿀 수 있다고 정했기 때문입니다.

보증금을 월세로 돌릴 때는 계산이 조금 다릅니다. 돌리는 보증금에 연 10%와 한국은행 기준금리에 연 2%를 더한 비율 중 낮은 비율을 곱한 금액이 1년 치 월세의 상한입니다(주택임대차보호법 제7조의2, 같은 법 시행령 제9조). 이것을 12로 나누면 한 달 월세의 상한이 됩니다. 이 계산기는 원 단위 아래를 버립니다. 상한을 넘으면 안 되므로 올림하지 않습니다.

보증금과 월세를 함께 바꿀 때

보증금과 월세를 각각 5%씩 올릴 수는 없습니다. 둘을 함께 바꿀 때는 월세 인상분을 전환 비율로 보증금 금액으로 되돌려 계산한 뒤, 보증금 인상분과 합쳐 지금 보증금의 5% 안이어야 합니다.

법원이 실제로 이렇게 계산한 사건이 있습니다(서울고등법원 2024. 7. 19. 선고 2023나2051534 판결). 전세 보증금 8억 6,000만 원이면 한도는 4,300만 원입니다. 보증금을 4,000만 원 올렸으니 남은 300만 원만 월세로 바꿀 수 있고, 당시 전환 비율 연 2.5%로 계산하면 한 달 월세는 6,250원을 넘을 수 없습니다. 이 사건에서는 월 60만 원으로 계약서를 썼지만, 법원은 넘는 부분을 무효로 보고 세입자가 더 낸 월세를 돌려주라고 했습니다.

반대로 보증금을 낮추고 월세를 받는 경우에는, 낮춘 보증금에 5% 한도를 더한 금액까지 월세로 바꿀 수 있습니다. 계산기에서 「보증금과 월세를 함께 바꿀 때」를 고르면 이 방식으로 계산합니다.

5%가 적용되지 않는 경우, 그리고 합의해도 적용되는 경우

가장 많이 헷갈리는 것이 이 부분입니다. 5% 한도는 계약이 이어지는 동안 한쪽이 금액을 바꿔 달라고 청구할 때 적용됩니다. 그래서 계약 기간이 끝나고 갱신요구권을 쓰지 않은 채 새로 계약하거나, 계약 기간 중에 두 사람이 합의해서 올린 경우에는 적용되지 않습니다(대법원 2002. 6. 28. 선고 2002다23482 판결). 집주인이 실거주처럼 정당한 사유로 갱신을 거절한 뒤 새로 계약하는 경우나, 갱신요구권을 이미 한 번 쓴 뒤 다시 계약하는 경우도 여기에 해당합니다. 이런 새 계약에는 보증금을 월세로 바꿀 때의 전환 상한도 적용되지 않습니다.

그런데 갱신요구권을 써서 갱신할 때는 다릅니다. 이때는 법이 금액을 "제7조의 범위에서"만 바꿀 수 있다고 정했고, 세입자에게 불리한 약정은 효력이 없습니다(주택임대차보호법 제10조). 그래서 집주인과 합의했더라도 5%를 넘는 부분은 효력이 없고, 이미 더 낸 돈은 돌려 달라고 청구할 수 있습니다(같은 법 제10조의2). 새 계약서를 따로 썼더라도 실질이 갱신이라면 마찬가지로 봅니다. 위 서울고등법원 사건이 바로 그런 경우였습니다.

아무 말 없이 계약이 자동으로 연장된 경우(묵시적 갱신)는 또 다릅니다. 집주인이 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신 거절이나 조건 변경을 알리지 않으면, 계약은 전과 같은 금액으로 2년 연장됩니다(주택임대차보호법 제6조). 금액이 그대로이니 올릴 것도 없습니다. 연장된 뒤 집주인이 올려 달라고 청구한다면 그때는 계약 기간 중의 증액 청구와 같아서 5% 한도와 1년 제한이 적용됩니다. 그리고 이 경우 세입자는 언제든 해지를 통지할 수 있고, 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 계약이 끝납니다(같은 법 제6조의2).

그러니 세입자에게 가장 중요한 질문은 "몇 퍼센트까지인가"보다 "나는 지금 어느 경우인가"입니다. 계약 만료가 다가오는데 집주인이 크게 올리자고 한다면, 갱신요구권을 쓸 수 있는 기간인지(계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지)를 먼저 확인하세요. 갱신요구권을 쓰면 5% 한도의 보호를 받지만, 쓰지 않고 새로 계약하면 그 보호를 받지 못합니다.

마지막으로 5%는 그만큼 올려야 한다는 뜻이 아닙니다. 한도 안에서 얼마를 올릴지는 두 사람이 협의하고, 합의가 안 되면 법원이 세금·공과금·경제 사정 등을 보고 정합니다. 계산기가 보여 주는 금액은 "여기까지는 청구할 수 있다"가 아니라 "이 선을 넘는 청구는 법이 막는다"로 읽어야 합니다.

계산한 다음에 볼 것

갱신요구권을 언제, 어떻게 써야 하는지와 집주인이 갱신을 거절할 수 있는 사유는 계약갱신청구권 거절 사유, 집주인이 나가라고 할 수 있을까?에서 자세히 설명했습니다. 아무 말 없이 계약이 자동으로 연장된 경우는 묵시적 갱신과 계약갱신청구권의 차이를, 세입자가 챙길 것 전체의 순서는 세입자 권리 총정리를 보시면 됩니다.

이 계산기는 입력하신 금액에 주택임대차보호법이 정한 증액·전환 한도를 적용해 상한을 계산해 드리는 참고용 도구입니다. 실제로 올릴 수 있는 금액은 계약 상황과 협의·법원 판단에 따라 달라질 수 있으므로, 중요한 경우에는 원문과 소관 기관에서 확인하시기 바랍니다.

이 글은 일반적인 법률 정보를 제공하기 위한 것으로, 개별 사건에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사안에 대해서는 최신 법령·판례를 바탕으로 변호사와 상담하시기 바랍니다.